Юрий Земсков: К концу года объемы жилищного строительства в Саратове упадут в 2 раза

16 июня 2015 (10:37:30)

По данным Саратовстата, 85% застройщиков характеризуют экономическую ситуацию в отрасли как «удовлетворительную». Однако только в I квартале объемы строймонтажработ упали более чем на 16%. И, как полагают эксперты, в ближайшие месяцы этот процесс будет стремительно набирать обороты.

Представляем нашего гостя – Юрий Земсков, в прошлом министр строительства Саратовской области, а ныне исполнительный директор ООО «Межрегионэкспертиза».

DOM64.INFO: Юрий Леонидович, на чем основывается ваш прогноз о столь «крутом пике» в жилищном строительстве?

Юрий Земсков: Объем заказов экспертизы проектов упал в 2 раза. Значит, на сегодняшний день проектируют вдвое меньше, а завтра будут на столько же меньше и строить. И все по той простой причине, что у людей перераспределился семейный бюджет. По себе могу сказать: если до кризиса мы с женой раз в неделю в «Метро» закупали тележку продуктов на 5 тыс. руб., сейчас за эту же тележку отдаем 10 тысяч.

Надо понимать, что бизнес будет строить ровно столько жилья, сколько людей в состоянии купить. У одних застройщиков объемы продаж уже упали в полтора раза, у других – в два. Никто ж из них не станет ради спортивного интереса производить квадратные метры, верно?

DOM64.INFO: Пусть и незначительный, но рост ввода жилья в январе-апреле можно объяснить стремлением застройщиков поскорей закрыть уже начатые проекты, пока окончательно не обвалился рынок?

Юрий Земсков: У любых кризисных явлений есть момент инерции. Первое, что все наблюдали, когда рухнул рубль, – ажиотажный спрос. И как минимум в декабре был всплеск продаж квартир. А вот январь был мертвый – в силу того, что полмесяца у нас праздники. Правда, и в феврале люди не проснулись.

В сентябре после летнего падения продаж рынок обычно начинает понемногу оживать. Но в этом году так не будет. Резкое сокращение объемов строительства произойдет уже осенью.

DOM64.INFO: Судя по всему, в региональном минстрое не разделяют ваших взглядов. В 2014 году в области было введено в эксплуатацию 1,5 млн. кв. м. жилья, и в 2015-м министерство ставит задачу сохранить «набранные темпы».

Юрий Земсков: Я говорю о двукратном падении объемов строительства многоквартирных домов, а их доля по метражу в общем котле – 25% или чуть больше. Все остальное приходится на частный сектор. Человек строит себе жилье из того, что под руку попадется, и ему начхать на всякие кризисы.

Так что на общей статистике ввода жилья кризисные явления сильно не отразятся.

DOM64.INFO: Тем не менее, если думать логически, сильно пострадают саратовские застройщики. В облцентре следует ждать серию банкротств и, как следствие, – пополнения рядов т.н. обманутых дольщиков?

К слову, в апреле 410 дольщиков попросили внести их в минстроевский список «проблемных домов».

Юрий Земсков: 410 человек – это, по большому счету, два дома. Понятно, так как продажа квартир сильно упала, сроки строительства по слабым фирмам будут удваиваться-утраиваться. Люди помучаются, конечно, но, скорее всего, сдадут свои объекты. А вот на будущее они станут строить меньше.

Что касается банкротств – компании, которые работают в Саратове, достаточно быстро сориентировались в сложившейся ситуации. Я просто сужу по своей экспертизе. Подчеркну еще раз: объемы заказов у нас сократились как минимум вдвое.

DOM64.INFO: Недавно областная прокуратура сообщала о 12 застройщиках, в отношении которых были введены процедуры банкротства. Разве это уже не тревожный звоночек?

Юрий Земсков: Какие компании?

DOM64.INFO: В частности, назывались ООО «Биос» и ООО «Феникс-С».

Юрий Земсков: Да они банкротятся, наверное, уже года три. Все банкротство «Биоса» связано с выявленными, скажем так, признаками мошенничества. Ситуация с «Фениксом» тоже вызвана отнюдь не экономическим кризисом.

Сейчас строители, впрочем, начали демпинговать. Уже появилась реклама о продаже однушек за 700 тыс. руб. Но подобные вещи – сезонное явление. Допустим, кто-то продал 80% квартир в доме по 30 тыс. руб. за 1 кв. м. А оставшиеся 20% может реализовать летом, когда нет покупателей, по 22 или даже 20 тысяч. В итоге средняя стоимость метра по объекту выходит 27-28 тыс. руб. В общем, ничего сверхординарного.

DOM64.INFO: Какова минимальная цена, по которой на стадии строительства можно покупать квартиру, ничем не рискуя?

Юрий Земсков: Риски всегда есть. А себестоимость метра в строящейся многоэтажке составляет 24 или 26 тыс. руб. Сброс цены ниже возможен только в модели, которую я описал выше. Т.е. когда дом достаточно успешно продавался, но остался какой-то неликвид.

Чтобы после кризиса не подниматься с четверенек, теоретически застройщики могут еще уступить цену, пожертвовав своей маржей. Но в сметной стоимости строительства маржа составляет очень незначительную долю. Как правило, порядка 5%.

DOM64.INFO: Ваши прогнозы по ценам в новостройках Саратова? До конца года.

Юрий Земсков: Да практически такие же и будут. Тут только два фактора могут повлиять на цену: стоимость энергоносителей и металла. На сколько подорожают газ и электроэнергия? Процентов, наверное, на 10. Металлурги же – ребята непредсказуемые. Цены на их продукцию ни с того ни с сего могут гулять на 25-30%.

Кстати, до кризиса 2008 года стоимость 1 кв. м. в Юбилейном поселке была 40 тыс. руб. Сейчас – 30-35. Выходит, мы даже не достигли уровня 2007 года. Или начала 2008-го.

DOM64.INFO: По данным Саратовстата, только за I квартал элитная «первичка» подорожала почти на 1,5 тыс. руб./кв. м., а «вторичка» – аж на 3,6 тысячи. Зажиточные бюргеры бросились вкладывать обесценивающуюся наличность в недвижимость?

Юрий Земсков: Ничего подобного. Состоятельные люди в основном упакованы. Ну, возможно, для кого-то квартира уже не отвечает его потребностям. Первые элитные дома – одно, а сегодня – это совсем другое.

Или, может, богатому человеку надоело жить на пятом этаже. Ему хочется смотреть на Волгу с 24 этажа. В любом случае это лишь мелкие колебания рынка. И в данном случае ориентироваться на статистику не стоит. Она – как средняя температура по больнице.

DOM64.INFO: Как долго, по вашему мнению, продлится кризис?

Юрий Земсков: Предыдущий кризис длился два с половиной года. И только потом на строительном рынке пошел рост. Думаю, в этот раз по срокам будет как минимум не меньше. Но процесс можно значительно ускорить, обнулив ипотечные ставки.

Вот американцы в кризис-2008 напечатали $1 трлн. и обнулили ставки, благодаря чему сохранили отрасль. А через год застройщики США создали товарную массу на этот триллион. Почему бы нам не сделать то же самое?

DOM64.INFO: Ничего такого у нас не было и, скорее всего, не будет. Что об этом говорить-то?

Юрий Земсков: Нет, говорить надо. Если сделать эмиссию, условно, на 5 трлн. руб. и вложить их в ипотеку под 0% годовых, тогда многие люди смогут взять кредит, поскольку им уже не нужно будет выплачивать две цены за квартиру.

А спрос на жилье – не только вопрос выживания застройщиков. Из-за его падения промышленность теряет объемы, грузоперевозки железной дорогой тоже упали. И ведь строительство – это не какие-то наукоемкие технологии, которые нам не дают буржуины. Да и весь материал под ногами. Только печатай деньги, и стройки быстро создадут им товарную массу.


 

 


 

Dom64.info


E-mail: dom64info@list.ru


Администрация портала не несет ответственности за содержание рекламы, объявлений о продаже/аренде недвижимости, срочных объявлений

® – публикация на правах рекламы